合同最长能签20年，但门面房一般不超过10年签。签十年要考虑产权证和税费，超过十年可能被认定为长期租赁，税费增加，续租时房东可能涨租。

根据《民法典》第707条，房屋租赁合同最长不超过20年，但实务中门面房普遍签5-10年。北京、上海等地大前年租赁市场数据显示，超过10年的门面房占比仅15%，主要因为产权证不清晰或房东经营风险。签十年要分两步走：先签5年，到期前1年续签，这样既能稳定经营，又避免长期绑定。比如杭州某服装店签10年合同，结果房东中途转租给连锁品牌，导致他们亏损30万。所以合同里必须写明续租优先权、违约金（建议1-3个月租金），还要查清产权人身份证和房产证，防止签的是“假门面”。