门面房值多少钱要看租金、人流量和位置。租金高的话人流量大，位置好的话客流量多。比如临街的店铺租金每平每年收五万，装修好的能再涨两成。还要算物业费和税费，这些加起来占租金的十个百分点。另外要考虑周边竞争，比如附近开了三家奶茶店，价格就得往下调。

为什么这么算呢？因为门面房本质是收租的资产，租金回报率决定价值。根据前年商业地产报告，一线城市核心商圈商铺租金回报率平均4.5%，二线城市是3.8%。比如上海南京路商铺租金每平每年六万，算上物业费和税费后实际回报率5.2%。位置好的比如地铁口附近，人流量是社区商铺的三倍，租金自然翻倍。但要注意区域发展，比如新开地铁站的商圈三年后租金可能涨30%，现在买能省利息。还要看租期，长期租约的商铺价值比短期高15%-20%。比如北京国贸商圈十年期租约的商铺估值比五年期高18.7%。