首套房要看有没有贷款过，买过房没买过房是关键。比如第一次买房没贷款过算首套，贷款过但还清了也算首套。二套房是买过房或者有未结清贷款就行，不管有没有还清。比如买过房再买就是二套，贷款没还完再买也是二套。

为啥这样算呢？因为银行要控制风险嘛。根据住建部前年数据，全国首套房贷款平均利率4.1%，二套房4.9%，差0.8%。去年新增首套房贷820万笔，二套房贷360万笔，少了一半多。为啥二套贵？因为风险高啊。比如北京有43%的房贷违约发生在二套房里，上海也有37%。政策这么定是怕大家借钱太猛，所以二套房要加价。比如现在买二套房首付得35%，首套才20%。这样能逼大家先攒钱，再买二套。