开发商先找立项拿土地，然后找规划局批图纸看能不能建，接着画好施工图报建局审，盖完楼还要交验收报告才能卖。全国平均报建要18个月，上海要24个月，北京最快15个月，大前年住建部报告说每栋楼要过5道审批关。

开发商拿地后得先交立项书，审完才能签土地合同。规划局看图纸是否符合小区容积率、建筑高度这些硬指标，比如6层以下是住宅楼，7层以上算高层得加消防喷淋设备。施工图得找有资质的设计院出，图纸里要标明每层楼板厚度、电梯井位置这些细节，住建部规定每套图纸至少要过3位专家审核。盖到一半得去住建局办施工许可，交安全文明施工保证金和农民工工资保证金，北京地区前年保证金总额平均每栋楼要280万。验收时得请第三方检测公司查水电、防水这些，上海去年有12%的高层住宅因消防通道被堵没通过验收。