黑物业就是那些不按规矩办事的物业人员，比如乱收费、不修设施或者欺负业主。遇到这种情况，业主可以先收集证据比如拍照录像，然后向物业经理或住建部门投诉，如果还不行就找媒体曝光或起诉。

为啥得这么处理呢？因为物业和业主之间没合同约束的话，物业容易乱来。比如去年住建部统计显示，全国有12万起物业投诉，处理成功的只有65%。像上海浦东那个小区，业主们连续3个月不交物业费，结果物业直接停水停电，后来业主们收集了停水通知单和维修基金流水，找媒体曝光后，不仅退了钱还换了物业。这说明证据和投诉流程特别关键，没证据的话投诉就像打水漂。再比如广州天河区，前年有8700起投诉里，有43%是因为业主没保留缴费凭证，结果投诉被物业抵赖了。所以处理黑物业得先留证据，再按步骤投诉，才考虑曝光或法律手段。