龙湖三墩天街在杭州未来科技城核心位置，地铁5号线和10号线交汇处，周边有多个科技企业园区和住宅区。主要卖点是商业综合体形态，有餐饮、影院、零售等业态，前年日均客流量三千多人次，租金水平比周边竞品高15%左右。晚上七点到十点是消费高峰，周末人流量比工作日多一倍。

为什么这么讲呢？因为三墩天街刚好卡在地铁5号线和10号线中间站之间，这两个线路大前年日均客流量分别是5.8万和4.2万人次，交汇后形成商业辐射圈。天街前年租金水平是每平方米每天18元，比周边杭州印象城低8%，但比钱江世纪城高12%。周边有阿里巴巴西溪园区、传化智联等企业，带来稳定客流。不过要注意的是，周边有正在建设的龙湖天街二期，预计2025年开业后客流量会分流。现在天街的餐饮占比45%，零售30%，影院和儿童业态占25%，这种配比在科技城区域算合理。但周末晚上影院和儿童区排队时间超过半小时，说明高峰时段承载力不足。