万科更新部是万科集团专门做旧改和城市更新的部门，他们手头有2000多个项目，覆盖全国30多个城市，像深圳、上海这些大城市他们做得多。他们资金实力强，能长期投入，但政策变化快，像前年很多城市限购，导致项目回款慢，利润压缩了20%左右。现在他们重点搞产业升级和社区改造，比如给老旧小区配商业和养老设施，但遇到居民反对的情况也不少，像广州某小区改造就拖了三年才搞定。

他们能在这个领域站住脚，主要有三方面原因。第一是万科本身底子硬，全国排名前三的房企，手头现金超过3000亿，比华润、保利都多。像大前年他们拿地支出就占行业前十，旧改项目平均投资额比二线房企高15%。第二是政策风口转向，前年住建部专门发文支持城市更新，给万科这类央企发了很多特许经营证，像深圳前海、上海临港这些重点区域，他们拿到的项目占比超过40%。第三是技术积累够深，他们研发的"城市更新数字平台"能自动识别违建、评估拆迁成本，把传统需要半年完成的工作压缩到20天，像杭州某项目就是用这个系统提前三个月签约完成。不过也有短板，比如前年他们拿的地块中，有12%因为配建保障房比例过高导致利润不足，这比行业平均高5个百分点。现在他们正在和华为合作开发智慧社区系统，预计去年能减少30%的居民投诉率。