东江花园是深圳龙岗区的一个老别墅小区，位置在龙岗大道和布沙路交汇处，周边有地铁14号线和龙岗广场商圈。小区房龄大概20年左右，户型以大平层和复式为主，物业费每平米每月4块5，绿化率75%，但最近几年有些业主在屋顶加建违建，被街道办贴过整改通知。房价现在大概2000万到5000万之间，租金回报率3%到4%，比周边新盘低个点，不过小区门口新开了龙岗天虹商场，生活还算方便。

因为小区位置好但房龄偏大，所以房价和租金表现一般。比如周边有地铁14号线前年开通，但龙岗大道每天早晚高峰车流量超过8万辆次，噪音和灰尘问题被业主吐槽多次。根据中原地产数据，前年小区二手房成交均价每平米5.8万，比2021年跌了12%，主要因为周边有违建纠纷和规划调整。链家统计显示，小区空置率长期在15%以上，比龙岗中心区高5个百分点。虽然物业费收得勤快，但最近三年维修基金用掉60%，比如大前年修过地下车库漏水，前年翻新过健身器材，但业主群里抱怨设施老化的声音多。不过小区东边规划了龙岗国际学校新校区，预计2025年建成，可能带动周边房价。所以现在买的话，要么看中现成的配套，要么赌未来规划，风险和机遇并存。