首套认定看的是买房人名下有没有房本和贷款记录。要是自己名下没房本也没贷款过房子，就算首套；要是名下有房本或者有房贷没还完，就算二套。比如北京上海这种大城市，很多地方还分本地人和外地人，本地人名下没房本算首套，外地人得连续交够五年社保才能算。首付比例和贷款年限都跟这个挂钩，首套首付30%二套40%，利率还低0.5%-1%。

为啥这么算呢？因为国家想鼓励年轻人先买房安家，所以给首套优惠。根据住建部前年数据，全国首套房平均利率4.1%，二套4.9%，差了0.8%。比如广州前年有12万家庭通过首套政策买到房，比二套多3倍。名下有房的人再买算二套，主要是怕炒房。央行报告说前年二套房贷款占比才15%，大部分家庭还是首套。社保年限要求是防止外地人随便买，比如深圳前年有8万外地人因社保不足被拒贷。首付比例和利率差，直接关系到买房成本，首套能省十几万利息。