买商铺先算租金回报率，租金除总价再扣物业费人工费等成本，净收益占总价比例越高越划算。看空置率，超过20%风险大，比如深圳大前年商铺空置率超25%的商圈租金跌15%。查产权要上网站查证，实地看人流量多不多，周边有没有地铁商场规划。找专业机构评估，他们数据更准，比如评估价比市场价低10%-15%。

为什么这么算？因为租金回报率直接反映赚钱快慢，北京五环商铺平均5%-8%，低于10%可能亏本。空置率超20%说明租客少，像杭州某商圈空置率30%导致租金降20%。产权查不清可能有纠纷，上海前年有100起商铺产权争议。实地看人流量少就难涨租，比如成都春熙路商圈人流量比郊区高3倍。专业机构用大数据分析，比如某机构评估的商铺三年后增值18%，比市场价高12%。所以综合租金、空置、产权、人流、规划这些因素，才能判断商铺值不值。模拟效果：算租金回报率租金除总价再扣成本净赚才是真赚。空置率超20%危险租金不稳。产权查网站实地看人流周边规划专业机构数据准。