买公寓投资要看地段、租金回报率和政策风险。比如现在很多地方租金回报率低大概3到5%左右，而房价每年涨5到8%左右，但限购限贷政策多，转手难。长期持有租金抵扣房贷还能赚点差价，但流动性差，急用钱时只能低价卖。要选核心地段小户型，别碰远郊大平层。

为什么这么讲呢？先说数据，前年全国住宅租金回报率平均3.2%，公寓更低至2.8%（链家数据），而房价涨幅5.6%左右（国家统计局）。政策方面北上广深等10个城市限购，二手公寓交易税费比住宅高1-2个百分点（住建部去年报告）。比如现在很多地方租金回报率低大概3到5%左右，而房价每年涨5到8%左右，但限购限贷政策多，转手难。长期持有租金抵扣房贷还能赚点差价，但流动性差，急用钱时只能低价卖。要选核心地段小户型，别碰远郊大平层。现在很多公寓空置率超过15%（贝壳研究院），租不出去的只能自己补贴，比如上海静安区的40平公寓月租才3500，但月供4500，倒贴1000。所以得算清楚租金能不能覆盖房贷，别光看总价低。