看准时机选好地段，价格合适别急着买，贷款要算清楚，长期持有最划算。先看五年内规划，比如地铁扩建或学校新建，跟着政策走。二手房比新房便宜个五到八万，但得查清楚有没有抵押纠纷。首付别超过家庭年收入六倍，月供别超工资四成，否则压力太大。

时机选不对房价涨了也买不起。2020年疫情后全国房价平均涨了8.7%，但大前年部分城市跌了5.2%。比如成都2021年均价1.2万/㎡，前年涨到1.4万，但去年又跌回1.35万，买早了就亏。地段选偏了通勤难租金低，北京五环外房价比内环低40%，但通勤时间多花两小时。价格要低于市场价5%-10%，北京二手房成交价普遍比挂牌价低3万左右。贷款要选长期低息，现在5年LPR2.6%，比三年前省利息两万八。长期持有要算持有成本，物业费每年涨3%，加上维修费，总成本占房价2%-3%。比如上海100万房子，持有十年总成本约25万，租金回报率3.5%左右。

模拟效果：时机选不对房价涨了也买不起，地段选偏了通勤难租金低。价格要低于市场价5%-10%，北京二手房成交价普遍比挂牌价低3万左右。贷款要选长期低息，现在5年LPR2.6%，比三年前省利息两万八。长期持有要算持有成本，物业费每年涨3%，加上维修费，总成本占房价2%-3%。比如上海100万房子，持有十年总成本约25万，租金回报率3.5%左右。