二套房利率是基准利率基础上加固定基点算的。首套房利率是4.1%左右，二套房多加100个基点，变成5.0%左右。比如买100万房子，首付30万，贷款70万，30年月供要还4280元。这个基点差是调控政策定的，防止炒房。

为啥二套房利率比首套高呢？因为多买一套房的人风险更大。前年央行规定首套房利率下限4.1%，二套房上浮10%，所以4.1%+1%=5.1%。但实际执行时银行会再上浮100个基点，变成5.0%。比如北京某银行前年9月数据，首套利率4.25%，二套4.85%。多买一套的人月供多出约150元，30年总利息多还8万左右。这主要是为了抑制投机，让刚需优先。现在很多城市二套房首付要70%，比首套高20%，再加上利率差，买二套房成本确实高。