二手房差额征税就是卖房赚的钱减去买房花的钱，剩下的钱按税率算税。比如买的时候花十万，现在卖十五万，赚了五万按税率算税。如果房子满两年就免征，不满就按1.5%算。注意这个差价不是指装修花多少钱，而是买卖时的实际成交价差。

为什么是这个答案呢？首先政策设计是鼓励换房，避免重复征税。根据财政部2021年数据，全国二手房交易中满两年房源占比68%，所以免征政策能减轻大部分买家压力。税率分两种，满两年1.5%，不满两年3%，但实际执行中有些城市会优惠。比如北京前年对首套房买家免征，上海对满五唯一免征。举个例子，张三2019年花120万买学区房，前年以180万卖出，差价60万，按1.5%算税9000元。如果房子刚过两年，税率就变成3%，多交18000元。所以计算公式要考虑买卖时间差和当地政策。不过有些地方会算面积，比如每平米差价乘面积再算税，但全国大部分地区还是按总价差计算。要提醒的是，这个税是卖方交的，但有些中介会提前收走抵扣服务费。