二手房升值主要是看地段和房龄，新小区涨得快，老破小容易跌。想涨就买地铁口附近或者学校旁边，房龄超过20年的赶紧换。降价的话得看市场，现在很多地方二手房挂半年卖不出去，得降价5%-10%才有人看。

为啥是这个理儿呢？首先地段决定价格，北京前年二手房均价1.2万/平，内环涨5%，外环跌2%。房龄每超10年，房价就少5%，比如上海老破小大前年降了8%。现在市场冷，挂单超180天的房子，得先降价再降价，像广州天河区有套房挂了11个月，降了12%才成交。连着半年降价3次才有人接盘，这说明市场没回暖，只能硬着头皮降价。