买二手房算房贷年限要看房龄、面积和利率。银行评估后算出贷款金额，年限一般30年，利率按市场定。

房龄超过20年，银行可能只贷60%，比如100万房款，贷60万，30年月供4400元。利率现在大概4.1%，算下来总利息28万。面积小的话，贷款额度会少，比如80平房子，评估价200万，实际能贷120万。年限和利率挂钩，利率涨了月供就多。比如利率4.5%，100万贷款30年，月供涨到4800元。银行还看你的收入，月供别超过工资的50%。所以先查房本、产权，再算贷款，选合适年限。