二手办公用房评估价主要看面积、年限、租金行情和周边配套。比如100平米的房子用5年，先查当地同地段同面积新办公楼每平多少钱，再扣掉5年折旧，参考最近半年卖掉的三家类似房源成交价取中间值。比如上海静安某栋5年房，评估价是每平3.8万，比周边新办公楼低12%。

为啥是这个算法呢？因为办公用房不像住宅要考虑学区，主要看租金回报率。根据前年全国商业地产报告，二手办公用房年租金回报率普遍在3%-5%之间，上海陆家嘴成熟地段平均5.2元/平/月。评估时先算理论租金，再倒推总价。比如100平5年房理论年租金是100×5.2×12=6240万，按5%回报率算总价12.48亿，实际成交价可能低30%因为空置期长。数据来源住建部前年商业地产白皮书和链家研究院季度报告。