二手房核税价主要看三个东西：评价格、面积和税率。评价格是房产局根据房子面积、地段、装修情况定出来的，比如100平米的房子评价格是300万，面积按1.2倍计算就是360万。税率分契税和增值税，契税1-3%要看买方是首套房还是二套房，增值税满两年按5.6%算，不满两年按全额5.6%加1%土地增值税。

为什么评价格总比市场价低呢？因为房产局每年都会调整评估标准。比如北京前年评估价普遍比市场价低20%-30%，上海是15%-25%，广州是10%-20%。以北京为例，评估价300万的房子实际市场价可能在450万左右。这样税费就按300万计算，节省了约1.5万契税和2.7万增值税。数据来源：住建部前年房地产评估报告，北京、上海、广州房产交易平台数据对比。