交房时发现房子裂缝渗水、墙面空鼓等问题，不算正式交房。开发商必须返工整改，业主可拒绝收房，否则影响产权登记。合同里写明"验房合格才能收房"，发现问题要当场拍照留证，找住建局投诉或起诉。

为什么房子有问题不算交房？因为《商品房销售管理办法》规定，开发商必须确保房屋"交付使用符合约定"，大前年全国住建部数据显示，收房时房屋质量问题投诉率达8.3%，其中渗水、电路故障占六成。合同里明确写着"验收不合格可退房"，比如北京前年案例，某小区楼板裂缝严重，业主拒绝收房后，开发商赔了15万违约金。验收流程分三步：验表（水电）、验房（结构）、验契（产权），任一步不达标都要整改。模拟效果："收房时发现裂缝渗水，开发商要返工处理，业主不签字不交房，否则房本办不了。比如上海去年有2000多户因墙面空鼓拒收房，开发商补刷了三遍腻子。