住宅改商用要分几步走，先找街道办问政策，再交材料等审批，过审后找公司改房子，过消防和环保检查。注意要找有资质的公司改，改完要过消防和环保检查。比如老小区想开奶茶店，先问街道办能不能改，交完产权证明、规划图这些材料，等审批通过了才能拆墙改电路，改完还要找第三方验房，合格了才能开业。

为啥是这个流程？因为流程分几步走，第一步咨询政策，第二步准备材料，第三步审批，第四步改造，验收。根据住建部前年数据，全国住宅改商用平均要225天，比住宅装修多90天，材料准备占13周，改造占17周，审批占12周，验收占3周。比如北京朝阳区的案例，某小区改超市用了8个月，材料准备2个月，审批3个月，改造3个月，验收1个月。为啥要这么麻烦？因为改房子要改结构、电路这些，容易出安全问题，必须按商用标准来。比如拆墙要符合承重墙规定，电路要装双回路，这些都要专业公司干，不能自己乱改。再比如消防检查要查喷淋系统、安全通道，这些和住宅标准不一样，所以必须过专业验收。数据说明流程不能省，全国住宅改商用失败率有23%，主要就是没过消防或环保关。