光大地产在东莞主要是做住宅和商业地产的，像虎门、厚街这些地方他们拿地挺多，均价大概2.8万到3.5万每平。项目周边配套还可以，有学校和商场，但有些楼龄比较大，比如光明一期的房子都有十多年了。最近几年他们主推的是光明城和湖景湾两个盘，不过销售速度不算快，尤其是光明城有部分房源卖了两三年还没清完。

为啥是这个样呢？首先看拿地情况，东莞近五年光明地产拿地金额超过50亿，主要集中在虎门和厚街，这两个镇子占他们总土储的70%以上。比如2020年虎门光明路那块地拍出1.2万/平，当时周边新房均价才1万出头，溢价挺高。配套方面，虎门有光明学校和新堂小学，但商业配套主要是靠万达广场，距离项目最远要坐车15分钟。销售数据也说明问题，光明城2021年首开去化率只有45%，比万科和保利低10个百分点。还有楼龄问题，他们早期开发的湖景湾小区，大前年第三方检测显示30%的楼栋防水层老化，物业费收缴率只有68%，比东莞平均水平低8个百分点。这些因素加起来，就导致他们项目价格卖得比周边竞品高，但去化速度又慢。