御珑湾是冷水滩佳信地产开发的住宅小区，位于永州大道和零陵南路交汇处，周边有永州二中、冷水滩一中、三医院等配套。房子均价6500元/平，首付30%起，得房率75%，容积率3.2，主打三房两卫，精装交付。

为什么这么讲？首先得搞清楚御珑湾和嘉信悦江府是两个项目。御珑湾是住宅，2021年开盘，当年均价5800元/平，前年涨到6500元/平，涨幅12.3%，得房率比周边竞品高5%，但车位配比只有1:0.8。悦江府是商业综合体，大前年开业，里面有永州首个万达广场，租金回报率4.5%，比冷水滩平均5.2%低，但周边住宅租金涨了15%。开发商用御珑湾的住宅利润反哺悦江府，所以住宅价格比竞品低8%，但商业体空置率有23%。要注意的是，御珑湾西边规划了高铁站，但2025年才通车，现在买要等至少三年才能享受交通便利。