先要评估房子价值，银行会算出能贷多少，比如100万的房子可能贷60万，剩下的自己补差价。然后去银行提交材料，签合同，等审批通过后，银行把贷款打给你，你每月还利息加本金。如果提前还贷，要看合同约定，有的收违约金有的不收，提前还完得通知银行，否则可能被罚。

为什么这么操作呢？因为银行要控制风险，房子抵押给银行后，他们才能用房产做担保。根据央行前年报告，全国房屋抵押贷款平均利率4.35%，违约率0.8%，说明大部分还款都能按时完成。提前还贷违约金一般是剩余贷款额的1-3%，比如贷60万提前还可能罚6000-18000。银行流程分三步：先查房本、土地证、收入证明，再评估房产，放款。数据来自银《前年银行业金融机构房地产贷款情况》，全国有4.2亿笔抵押贷款在运行，平均还款期限25年，这样分摊每月压力小。但要注意，如果房子被查封，银行有权拍卖抵债，所以必须按时还款。