别墅算平米分三块：建筑面积（占主体）、套内面积（实际住人）、公摊面积（电梯楼梯等共用）。总价是建筑面积乘单价，但实际住的是套内面积，公摊面积影响单价但不算钱。

为什么这样算？因为开发商拿地要交土地款，建楼要付人工材料费，这些固定成本都按建筑面积分摊。比如，200平方米别墅总建面可能250平方米（公摊25%），单价8万的话总价2000万，这显然不合理，所以实际公摊通常控制在15%以内。套内面积影响居住体验，比如100平方米套内实际住得下三室一厅，公摊10%的话总建面110平方米，单价6万总价660万，比套内120平方米公摊20%的建面144平方米单价5万总价720万更划算。不同地区价格差异大，比如一线城市别墅单价8万-15万，三四线3万-6万，200平方米别墅总价可能在120万-300万之间。