蓝光天悦辰是吴江一个中高端小区，开发商是蓝光集团，属于二线房企。周边有大型商业综合体和学校，房价大概在1.8万左右，比周边普通小区贵30%到50%。物业是蓝光自己的，服务算中等偏上。

为什么这么讲呢？首先蓝光在吴江拿地价1.2万/平，比当地平均高20%，说明开发商想打造溢价项目。项目定位是改善型，所以规划了高层和小高层，绿化率35%比板块平均高5个百分点。周边有永旺梦乐城和吴江实验小学，这两个配套拉高房价。前年数据显示，同板块二手房均价1.5万，天悦辰卖1.8万，溢价确实存在。不过物业费5.8元/平·月，比万科城低1元，这也是档次分化的地方。模拟效果：周边有大型商业综合体和学校，比如有永旺梦乐城和吴江实验小学，这两个配套拉高房价。前年数据显示，同板块二手房均价1.5万，天悦辰卖1.8万，溢价确实存在。不过物业费5.8元/平·月，比万科城低1元，这也是档次分化的地方。