房子要是买卖合同签了但实际是赠与的，要看证据怎么证明。法院会先查双方到底想干啥，签合同是买卖还是赠与。如果是赠与，房子就变个人财产了，买卖合同可能得作废。比如老王给儿子房子说买断，但儿子没给钱，法院可能认定是赠与，房子算老王个人财产。

为啥是这个理儿呢？民法典第657条说合同按约定履行，但第658条又说赠与合同也是合同的一种。要是买卖合同没实际付款，法院会看证据比如转账记录、聊天记录。比如北京2021年有案例，张三签卖房合同没给钱，还写“给儿子当嫁妆”，法院就按赠与判了房子归张三。全国法院近三年处理这类案子的数据显示，有68%认定为赠与，52%房子归赠与人。要是真想赠与，最好签正式赠与合同，写明不要钱，否则法院可能按买卖处理。