商住一体房子算商业房不是住宅。因为政策上分得清产权和用途，楼下商铺是商业性质，楼上住宅可能有居住证但水电费按商业算。

为啥说它不算纯住宅呢？首先产权年限短一半，住宅70年商业40年，贷款利率还高1-2个点。比如北京某小区，商住公寓月供比同户型住宅多800块，而且商业水电费是住宅的1.5倍。更关键的是，商住一体不能落户，孩子上学得去商业配套学校，收费是公立学校的3倍。政策上明确写着《商品房屋租赁管理办法》第七条，商住公寓租赁备案要交商业房产税。但居住体验倒是不错，楼下便利店24小时开，快递柜比住宅区多两倍。不过要提醒的是，前年广州有12%的商住公寓因为消防不达标被整改，买的时候得查清楚消防验收证明。