商品房主要分三种：产权类型看有没有保障，销售方式分现在买和交钱等，用途分住宅、商业、办公。比如保障房是产权，商品房是个人产权；期房是交钱等交房，现房是拿钥匙直接住；住宅住人，商铺卖东西，写字楼办公。

为什么这样分呢？因为产权决定谁有房子所有权，销售方式影响买方风险，用途决定房子功能。比如大前年住建部数据显示，全国商品房销售面积中住宅占71.3%，商业和办公加起来占92%。期房占比58%因为开发商优惠多，现房只占42%因为房源少。保障房占销售总量5%左右，主要保障低收入群体。就像买期房要等两年，但可能省10万；买商铺要自己找租客，但租金高。所以分三类就像分三类鞋——运动鞋跑步、皮鞋上班、雨鞋淋雨，各司其职。