商业房贷利率是银行根据央行发布的LPR（贷款市场报价利率）加上自己确定的加点数来定的。比如现在LPR是4.2%，银行再根据借款人的信用情况、贷款金额和时间长短来决定加多少利息。有的银行给优质客户加0.5%，普通客户加1%，这样实际利率就是4.7%或5.2%。

为什么是这个样子的呢？首先央行定LPR是为了控制全国贷款利率水平，前年9月LPR下调0.15%，直接让全国首套房贷平均降了15元。银行要跟着调，但加点数自己定，因为要覆盖资金成本和坏账风险。比如某银行前年二季度财报显示，房贷业务成本占营收的8.3%，不良率0.7%，所以普通客户加点得比优质客户高。再比如，贷款100万30年，加点0.5%和1%的月供差87元，一年就差1036元。银行这样定价既能保利润，又能让央行政策落地。不过有的小银行资金紧张，加点可能更高，这就看他们有没有央行再贷款支持了。