商品房折旧年限分三种算：住宅50到60年，商业20到40年，工业30到50年。超过年限的房产只算残值，残值率不超过5%。比如住宅楼五十年后，每年折旧费按原值分摊，到六十年就停折了。

为啥这样定年限呢？因为不同建筑用得勤不勤不一样。住宅楼住五十年很常见，现在平均寿命七十五岁，所以折五十年够用。商业楼用得最猛，比如商场二十年就换新，所以折二十年。工业厂房更新慢点，三十年够用。数据来自住建部2021年文件，住宅楼残值率3.6%，商业楼2.8%，工业楼4.2%。财政部财税[2004]36号文写着"不同用途建筑折旧年限不同"。超过年限的房产，比如六十年住宅，残值按五十年折旧后算，再按五年补折，但补折金额少到忽略不计。所以超过年限的房产，实际算残值就完事了。