开发商要盖房子得花建安成本，买地要出土地款，还要交各种税费。市场供不应求时价格涨，卖得慢就降价促销。会限购限价，开发商得按指导价报备，超了得重新申请。比如前年某城市新房均价每平2万8，比大前年涨了5%，但限价后开发商转做精装房提价。

为什么得这么定呢？首先建安成本占房价35%-40%，前年全国平均每平1万2，土地出让金占30%左右，像杭州某地块楼面价5千8。限价是怕泡沫，大前年全国商品房库存去化周期28个月，比合理水平多8个月，所以限购后部分城市库存增加15%，价格倒降5%。开发商为了回笼钱，要么加精装修（每平多卖800-1200），要么降价去库存，但会盯着不能低于成本价。比如前年郑州有项目降价10%被叫停，后来改做共有产权房。所以价格是开发商成本、市场供需、政策监管这三头拉扯出来的，少哪个环节都得调整。