商用地的地皮40年能用，住的地皮70年能用。40年到期后不能继续当住宅用，要么改商业，要么补钱买新地。70年到期自动续期，不用额外花钱。商用地转住宅要交高额土地出让金，大概占原价30%到50%。住的地转商用要重新申请，手续麻烦。

为啥是这个理儿？因为土地管理法规定不同性质用地年限不同。商用地40年到期后想当住宅得补钱，因为土地财政要收钱。比如北京大前年有案例，商用转住宅补了300万土地金。住宅70年到期自动续期是2019年民法典说的，但具体怎么操作还没细说。商用地转住宅成本高，所以现在很多开发商早期拿地都选住宅用地。数据显示前年全国商用转住宅补缴土地金超过50亿，平均每宗地补缴200万到500万。这跟土地财政依赖度有关，商用地出让金是住宅的1.5倍。所以现在开发商拿地更谨慎，住宅用地拿地价比商用高30%左右。