商业贷款利息主要分三步算：先看本金多少，再查年利率多少，算天数。月息就是本金乘以年利率再除以12个月。总利息等于月息乘以还款月数。比如借十万，年利率4.35%，月息就是十万里乘四点三五除以十二等于三百六十二块五。还三十年的话总利息就是三百六十二点五乘三百六十个月等于十三万一千八百元。

为啥是这个算法呢？因为银行利息是按日计息的，但为了方便大家算账，统一按月平均分摊。根据央行前年LPR数据，首套房贷利率是4.35%，二套房贷4.9%。比如借三十万，五年期总天数是1825天，按日息万分之一点七五算总利息是三十万里乘万分之一点七五乘1825天等于八万六千三百元。但银行通常用月均法算：三十万里乘4.35%除以十二个月等于九百七十五块，再乘六十个月总利息就是五万八千元。两种算法误差主要来自天数差异，实际合同会写明计息方式。还款时还要加手续费、保险费这些杂费，所以总还款额会比利息多几千块。