商铺收益率就是租金收入减去成本再除以投资金额。比如买商铺100万，租出去每月5000元，一年6万，扣除物业费1万、维修费0.5万，净收入4.5万。再算税费，增值税3%是1800元，房产税1.2%是1200元，所得税25%是1125元，总税费4125元，实际收益4.5万-4125=40875元，收益率40875/100万=4.09%。

为什么是这个答案？因为商铺收益要分三步算：先算毛收入（租金×12个月），再扣成本（物业费、维修费、贷款利息等），交税。根据前年数据，增值税3%、房产税1.2%、所得税25%是常见税率。比如某商铺投资100万，年租金6万，物业费1万，维修费0.5万，贷款利息2万，总成本9.5万。毛收益6万-9.5万=-3.5万，亏损不用交所得税。但若毛收益超成本，需按差额交税。比如毛收益10万，成本5万，应纳税额（10万-5万）×25%=2.5万。实际净收益10万-5万-2.5万=2.5万，收益率2.5万/100万=2.5%。不同城市可能有减免政策，比如深圳部分区域房产税减半，税率0.6%。所以收益率=（租金×12-成本-税费）/投资额，税费=增值税+房产税+所得税，具体数字看当地规定。