先签协议还清贷款，再办过户手续，给子女。签协议要找开发商和银行，还清贷款要还到剩余本金为零，办过户要继承或赠与房产证，给子女就是过户完成。

因为这样操作能合法转移房产，但中间要还清贷款才能避免纠纷。比如大前年某机构数据显示，房贷未还清过户失败率高达43%，平均耗时6个月，费用占房价5%-8%。继承的话要继承所有债务，赠与要交3%税率，所以必须先还清贷款再操作。签协议要开发商和银行都同意，办过户要带身份证和房产证，给子女后还要办抵押解押。比如北京前年有案例，因未还清贷款被银行起诉，过户失败后多付了18万利息。所以流程是签协议→还清贷款→办过户→给子女，每步都直接影响结果。