商品房开盘价就是开发商第一次卖房的价格。他们先算成本，比如地皮、盖楼、装修这些钱。然后看周边房价，如果周边房贵，他们也会跟着涨。还要考虑市场情况，比如现在买的人多，价格可能高一点。也有政策，比如限价或补贴，这也会影响最终定价。

为什么这么定？因为开发商要赚钱，成本高就要卖贵点。比如前年地皮平均每平米1.5万，盖楼1万，装修0.8万，总成本3.3万，卖4万才能赚0.7万。周边房价高的区域，比如北京五环外，新房均价6万，他们卖5.8万还能竞争。限价的话，比如深圳前年新房限价5.5万，开发商只能按这个卖。市场好的时候，比如大前年一线城市销售增长20%，开发商敢涨价。要是市场差，比如前年部分城市库存积压，他们可能降价卖。补贴的楼盘，比如杭州前年共有产权房补贴30%，开发商可以少亏点。成本涨了，比如钢筋水泥贵了15%，他们也会把价格往上涨点。所以开盘价就是开发商算好本钱、看准市场、听话，定出来的价格。