现在买商墅，价格比前两年涨了30%，但未来三年可能还能涨20%。一线城市像北京上海，商墅单价每平8万到15万，郊区可能低点。现在严控土地，商墅供应少，需求大，尤其适合投资和改善型买家。

为什么商墅价格会这样？首先看土地成本，北京通州去年拍地价每平5万，商墅建安成本加起来2.5万，总成本7.5万，卖8万到15万，开发商赚差价。其次看政策，前年全国新增商墅用地减少40%，北京上海只批了3块，上海临港那块单价12万，比住宅贵3倍。再就是需求，上海内环外有12万套商墅空置，但核心区新盘商墅开盘3天卖光，说明真有人买。看趋势，深圳前海商墅2021年均价5万，去年涨到8万，年增速25%，比住宅快10个百分点。所以现在买商墅，既要看地段，又要算土地成本，还得盯政策风向，这三样齐了才能稳赚。