回迁房土地年限从开发商拿地那天开始算起，到合同到期为止，剩下的年限就是剩余土地使用年限。房龄是开发商拿地到回迁时的时间差，比如拿地10年回迁，房龄就是10年。回迁房土地年限和房龄不能混为一谈，得分开算。

根据法律规定，住宅用地最长40年，商业40年，工业50年。回迁房通常用住宅性质，所以算40年。比如某地2010年拿地，前年回迁，剩余27年。房龄13年。拿地时间在合同里写明，到期前续期要交钱，否则土地收归国有。开发商拿地后多久动工，房龄就差多少年。比如拿地5年才建，房龄就比土地年限少5年。有些地方回迁晚，土地年限可能只剩20年，但房龄可能才10年。要查土地出让合同和不动产权证，合同写40年，证上写剩余年限，房龄看建造时间。