先买地再盖房，盖完直接出租。买地花多少钱就记成本，盖房的钱也记成本。收租的时候每月记收入，交税按租金收入的20%算。比如买地100万，盖房200万，总共300万成本。租出去每月收1万，一年12万收入，交税就是12万乘20%等于2.4万。成本分30年摊，每年摊10万，每年净赚12万减10万减2.4万等于-0.4万，亏本。要是租价涨到1.5万每月，年收入18万，税3.6万，摊10万，净赚4.4万。

为啥这样记？因为土地和房子是两样东西，土地不折旧，房子每年要折旧。国税发201617号文说，自用五年以上住房免房产税，但出租要交1.2%房产税。增值税按租金收入5.3%算。比如100万房子，年租金12万，房产税1440元，增值税6360元，合计7790元。成本300万分30年摊，每年10万，实际每年支出10万+7790=107790元。要是租金涨到18万，增值税9540元，总支出10万+9290=192990元，净赚还是正数。要是租金没涨，收入12万，支出107790元，净赚1210元。所以要看租金涨跌决定盈亏。