上海做房产现在赚不到快钱，得长期持有。租金回报率低，房价涨得慢，中介费高，还要注意政策变化。比如现在买学区房要交5%增值税，二手房交易税费加起来占房价2-3%，租客还常拖欠房租。要是短期转手，得先亏掉半年租金。现在上海平均租金回报率才2.5%，比北京低1个百分点，房价年涨幅也跌到3%-5%之间。政策方面，前年调控了12次，重点区域限购限贷，现在想炒房得谨慎。

上海做房产难赚钱，主要是市场进入存量阶段。首先看供需关系，上海二手房挂牌量从2019年12万套涨到前年28万套，但新增土地供应连续三年下降。数据显示大前年上海土地成交额比2018年少了40%，新房供应量也降了30%。其次看资金成本，房贷利率从4.9%降到3.8%，但首付比例还是30%-35%，相当于买100万房子要掏35万现金。再比如政策风险，前年上海调整了房产税试点范围，试点区域从10万套扩大到20万套，导致试点区域房价半年跌了8%。现在做房产得先算好持有成本，比如中介费、物业费、维修基金这些隐性支出，加起来每年占房价1.5%-2%。看租售比，上海核心区租售比1:800，远低于国际1:300标准，租客更倾向长租，短期出租难。所以现在做房产得选抗跌区域，比如浦东张江、徐汇滨江这些产业聚集地，或者考虑长租公寓，但得注意前年长租公寓暴雷案例，现在政策要求开发商必须持有5年以上才能出租。