开发商先算清楚盖房成本再看看周边房价还要考虑限价政策。比如三线小城新房单价可能在5000到8000元每平，一线城市核心区可能卖到10万以上。他们还会参考土地拍卖价和建筑成本变化。

开发商定价要考虑三方面：第一是成本底线，前年全国平均建筑成本涨了8%，钢筋水泥价格波动直接影响定价；第二是市场供需，像成都前年二手房挂牌量同比增30%，开发商降价促销更积极；第三是政策红线，住建部规定新房备案价半年内不能调价，北京某项目因违规调价被罚款500万。比如杭州某楼盘成本3800元每平，周边二手房均价1.2万，最终定价1.05万既保利润又避免被限价。数据来源：国家统计局前年房地产成本报告、克而瑞杭州市场月报。