坪山东方威尼斯是集体土地上的小产权房，开发商没办正规产权证，只能本地人买。外地人不能买，不能贷款，不能过户，只能住不能卖。

为什么这么讲呢？因为查到它建在坪山区龙城街道集体土地上，开发商是深圳某公司，2015年拿的地，但没办农转非手续。根据2021年坪山区文件，集体土地上的房子必须补办手续才能合法，现在还没看到官方公告说办好了。数据显示这里总共有2000多栋楼，每栋面积30-50平，但没给发产权证，所以只能算小产权。外地人买的话，合同没法律效力，万一拆迁或查违建，钱就打水漂了。现在网上有人挂380万卖，但合同里白纸黑字写着“非商品房”，买回去就是麻烦。