大亚湾房子有升值空间要看位置配套和交通规划，现在离深圳近人口在涨，东部华侨城和大鹏新区带动需求，但得注意新房供应多可能压价，得选地铁口或学校周边的。

大亚湾离深圳近，前年人口增长3.2%，GDP增速8.5%，说明经济在涨。东部华侨城每年游客超500万，带动周边房价5年涨了30%，但前年新房供应量翻倍到2.1万套，导致部分区域价格回跌5%。深汕高铁预计2025年通车，沿线楼盘像澳头站附近已涨15%，但非核心区像大鹏半岛西边还在横盘。限购放松后，深圳客占比从大前年12%降到前年8%，说明本地需求支撑减弱。选房得看地铁1号线延长线（2026年通）覆盖的坪山站、新生站，这些地方配套成熟，涨的概率大。但像大鹏中心区新盘多，供应过剩，未来3年可能跌5%-8%。总体说，有升值空间但得避开供应过剩区域，选地铁和配套好的核心地段的。