评估价主要看三个因素：市场参考价、房子面积、装修和房龄。比如，前年威海均价每平2.8万，100平房子先按这个算280万。再扣掉房龄，每过5年降8%，装修好的加15%，旧装修的减10%。总价就是280万减去房龄折扣，加上装修差价。

为什么这么算呢？因为市场参考价占60%，房子面积占20%，装修和房龄各占10%。比如前年数据显示，威海二手房成交价比评估价低5%，所以评估价要留点空间。比如100平房龄10年的房子，评估价先按市场价算280万，房龄10年扣40万（280万×8%×2），装修一般就减10万，总价230万。但实际成交可能230万到245万之间，因为买家会砍价或卖家降价。房龄每多5年，价格就少8%，装修差价10%，这样算下来既公平又符合市场规律。