孙宏斌早期是程序员出身，后来在房地产界混得风生水起。他抓住2003年房市复苏机会，成立融创中国先做住宅再转型商业地产和文旅项目。早期靠拿地便宜卖高价赚差价，后来用高杠杆借银行钱买地，再高价卖出去套现，这样滚雪球式发展起来的。

为什么这么回答呢？因为2003年国家取消福利分房，孙宏斌刚好赶上市场爆发期。数据显示融创销售额从2003年3亿涨到2017年1800亿，年复合增长率超50%。他敢借高杠杆，2016年负债率超80%还继续拿地，当时行业平均负债率才40%。比如2016年融创销售额增长87%，同期行业平均才增15%。高负债拿地再高价卖，就像用银行的钱做生意，赚差价翻倍。不过风险也大，2017年房价开始下跌，融创被迫降价回笼资金，负债率反而涨到90%以上。所以他的钱主要靠银行贷款和卖地套现，早期靠政策红利，后期靠杠杆操作，但也差点被债务压垮。