刚需就是自己住或者过渡用的房子，比如首套房、小户型或者离工作近的。非刚需就是换大房子或者投资，比如学区房、大平层或者远郊的。

宁德大前年数据显示刚需房成交占比70%，均价1.2万，非刚需30%均价2.5万。因为刚需需求稳定，非刚需受政策影响大，比如限购后投资客减少。像宁德东湖科技城那边刚需盘卖得快，而金水湾那些大户型月销才几套。现在年轻人结婚要房，父母帮子女买婚房算刚需；而改善型需求得等孩子上学才考虑，比如宁德实验中学周边的非刚需房。数据说话，刚需房库存周转天数才45天，非刚需要120天以上，说明市场更认准实用需求。