想买小产权房得先搞清楚三件事：看产权证有没有红章、查土地性质是不是集体用地、问开发商有没有合法批文。签合同前要带律师去现场验房，重点看有没有被查封或抵押。付款别超过总房款30%，剩下的等验收合格再付。拿到房产证后要办土地性质变更，不然随时可能被强拆。

为什么这么讲？因为小产权房风险高得吓人。根据住建部大前年数据，全国小产权房纠纷案件年均增长15%，深圳前年查处的违建案例里，70%没合法手续。去年广州有案例，开发商跑路后200户业主集体维权，平均损失超80万。这些血淋淋的数据说明，没红章的证就是废纸，集体用地转商品房要交30%土地出让金，开发商跑路概率比买中500万还高。所以签合同前必须查清三证，付款分三步走，拿证后赶紧办变更，这才保得住钱房两全。