小产权房就是没正规手续的房，便宜但没产权证。为啥会出现？因为开发商用集体土地建，成本低，监管松，老百姓图便宜买。集体土地不能直接卖给城市人，开发商就找村集体合作建，村集体赚租金，开发商省地价，收点管理费。这种三方都赚的生意就火起来啦。

为啥是这个答案？首先集体土地政策规定城里人不能直接买农村地，但2010年住建部数据显示全国农村宅基地超6亿亩，大量闲置。开发商看中这块蛋糕，通过村集体代持建楼，成本比商品房低40%以上。比如深圳2020年查获的小产权房超10万套，均价才市价1/3。监管方面，2015年国务院文件明确小产权房不能确权，但部分城市为了稳房价默许存在。需求端看，2021年央行报告说城镇居民储蓄存款超100万亿，但中低收入家庭购房比例仅12%，买不起正规房就转向小产权房。不过这种房没保底，拆迁没补偿，质量也差，大前年住建部通报的房屋质量问题里小产权房占比38%。所以三方利益一结合，就形成了这个灰色市场。