小拱桥桂苑小区位于老城区边上，周边有菜市场、小学和社区医院，房龄20年左右，户型以两室一厅为主，价格比附近新小区低约30%。小区绿化率只有25%，停车位紧张，楼道灯经常不亮，物业费每平米1.2元，比新小区低40%。

这个价格便宜主要是房龄和设施问题导致的。房龄20年的小区普遍存在电梯老化、楼道破损，比如桂苑小区有6栋楼电梯是老式按键，楼道灯不亮需要居民自己修。物业费低40%也说明管理不到位，去年投诉记录有87条，比周边小区多2倍。周边配套虽然方便但缺乏地铁，到最近地铁站要步行15分钟，通勤时间比新小区多15分钟。绿化率25%远低于全市平均35%，公共区域堆满杂物，去年改造资金缺口达120万。这些因素叠加导致房价长期低迷，前年成交价6800元/㎡，比新小区低30%。