现在很多工业地产圈地后得看政策导向和市场需求了。现在很多地方都在推产业园区，企业搬进去能省不少物流成本。但圈地后得注意土地价格波动，有些地方去年涨了30%左右，今年有些地方已经跌回去了。租金方面现在平均每年涨5%-8%，但空置率高的区域可能撑不住。关键要看当地有没有产业链配套，比如电子厂附近多建厂房，租金就稳。

为什么得这么分析呢？首先得看圈地后的实际运营情况。根据前年报告，全国工业用地成交价同比上涨12.3%，但长三角和珠三角部分区域已经下跌5%-8%。比如苏州工业园区去年租金涨了15%，今年却跌了3%，因为周边新建了8个同类园区。企业入驻率方面，前年全国平均65%，但电子制造类企业集中区能达到85%以上。风险点在于产能过剩，比如某省去年新增电池厂120家，今年有30%停工。现在严控新增用地，圈地后得先签好长期租赁合同，别等政策变就亏本。现在很多企业圈地后先做仓储，等产业成熟再转产，这样风险小点。